Kotelna v bytovém domě: 5 věcí, na co si dát pozor
Navrhnout optimální způsob vytápění a ohřevu vody pro bytový dům bývá mnohdy oříšek i pro odborníky. Bezproblémová plně funkční kotelna s ekonomickým provozem je výsledkem společné práce projektanta, realizační firmy i správce domu. Jaká jsou úskalí kotelny v bytovém domě?
1. Nevěřte podezřele levným nabídkám na přestavbu kotelny. Odpojení od teplárny dobře zvažte.
Odpojení domu od centrálního zásobování teplem znamená velký krok, který je třeba dobře rozmyslet. Pokud vám prodejce kotlů slibuje úsporu za vytápění 50 % a přitom váš dům ještě ani neviděl, z největší pravděpodobností se nebude jednat o seriózní nabídku. Při rozhodování hraje roli především cena dálkově dodávaného tepla (udávaná v Kč/GJ). Lépe jsou na tom odběratelé z tepláren spalujících uhlí, kterým se ne vždy přechod na vlastní zdroj vytápění vyplatí. U plynových tepláren může změna za určitých okolností opravdu přinést znatelné úspory. Finální rozhodnutí se však musí opírat o posudek a kalkulaci ideálně nezávislého odborníka, který vypracuje projekt.
Aby se přechod na vlastní zdroj tepla vyplatil, neměla by návratnost celé investice přesáhnout šest let. S přechodem na vlastní zdroj tepla se pojí spousta povinností a dalších nákladů, které při odebírání dálkového tepla není nutné řešit. Prodejci kotlů a kotelen často do výsledných nákladů nezahrnují všechny související položky jako např. náklady na odpojení či následnou údržbu, aby čísla vypadala lákavěji.
2. Správně dimenzovaný kotel je základem úspěchu
V bytových kotelnách se jako palivo nejčastěji používá zemní plyn a stále více kotelen přechází na modernější kondenzační kotle. Obecně však platí, že výkon kotle musí být vhodně dimenzován ve vztahu k počtu bytů, tepelným ztrátám objektu a dalším parametrům. Pokud v domě proběhlo zateplení a výměna oken, může být nadměrně výkonný kotel překážkou v dosažení dalších úspor. Kotle totiž dosahují nejefektivnějšího provozu na předepsaný výkon. Zároveň řadu starších kotlů ani není možné provozovat na výkon nižší než 50 %, což může být po výrazném snížení tepelných ztrát objektu stále příliš, zejména na jaře a na podzim.
Kondenzační plynový kotel pracuje nejefektivněji při ohřevu topné vody na maximální teplotu 65 °C, což je podmínka, se kterou by zateplené domy neměly mít problém. Záleží však i na parametrech samotné topné soustavy. Pokud je nutné vodu ohřívat na vyšší teplotu, není možné využít plný potenciál kondenzačního kotle.
S výměnou běžného atmosférického kotle za kondenzační se ale pojí i určité komplikace a stavební změny. Především je nutné mít nově vyvložkovaný komín materiálem odolným nízkoteplotnímu provozu a dále také vyřešit odvod kondenzátu do kanalizace. Obzvláště větším bytovým domům se doporučuje zapojení více kotlů menšího výkonu v kaskádě za sebou (cca 2 až 4) místo jednoho výkonného kotle. Celá soustava pak funguje pružněji a ekonomičtěji i v okrajových částech topné sezóny. Nehrozí také, že by se dům ocitl v případě poruchy jednoho kotle zcela bez tepla.
3. Mezi zdroji tepla vede plyn. Vyplatí se obnovitelné zdroje?
Solární panely se začínají objevovat i na střechách bytových domů. Překážkou pro širší využívání obnovitelných zdrojů ať již pro výrobu teplé vody, elektřiny, nebo pro přitápění, je především obava z návratnosti investice. Každý dům a jeho možnosti je třeba v tomto směru posuzovat individuálně.
Výhodná může být kombinace fosilních a obnovitelných zdrojů třeba pro výrobu teplé užitkové vody v letním období. Teplo je také možné poměrně levně získávat pomocí tepelných čerpadel, jejich použití v bytových domech ale stále není příliš časté. Roli hraje vysoká pořizovací cena i nutnost stavebních zásahů. Kvalitně zateplené a spíše menší bytové domy však o tomto způsobu vytápění uvažovat určitě mohou.
Pokud máte plynovou kotelnu, nezapomeňte, že stejně tak jako individuální odběratelé máte právo na změnu dodavatele plynu, pokud dostanete zajímavější nabídku jinde. Stanovy konkrétního společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva by měly obsahovat, jestli o takové změně může rozhodnout předsednictvo, nebo je třeba kolektivní shoda na shromáždění společenství.
4. Topení není jen kotelna, pozornost je třeba věnovat celé topné soustavě
Jestli bude provoz kotelny ekonomický a efektivní, záleží také na druhu topné soustavy a jejím technickém stavu. Pokud vás v domě trápí různé teplotní anomálie některých radiátorů, nefunkční regulace nebo je topení hlučné, vaše soustava nejspíš nebude v optimální kondici. Dobrá zpráva je, že po opravě a zregulování průtoků vody, se můžete těšit na další úspory za vytápění. Topná soustava by měla být hydraulicky vyvážená, což se neobejde bez speciální podrobné projektové dokumentace, podle které se celá soustava seřídí.
Důležité je také hlídat kvalitu topné vody. Napuštění běžné pitné vody do soustavy patří k častým chybám, protože tak mnoha komponentům včetně radiátorů a výměníku kotle snížíte celkovou životnost mnohdy až o tři čtvrtiny. Usazeniny a kámen komplikují předávání tepla a vedou ke zvyšování nákladů na topení. Výdaje rostou také kvůli nutnosti častých oprav. Vodu je potřeba zbavit přebytečné tvrdosti a chemicky upravovat tak, aby se zmírňoval její korozivní účinek. Větším kotelnám se vyplatí vlastní úpravna, menší budou kvalitu vody řešit spíše dodavatelsky.
Regulační prvky topné soustavy mohou přinést znatelné úspory. Ekvitermní regulace u kotle dokáže reagovat na změny venkovních teplot ve vztahu k tepelným ztrátám domu včetně možnosti nastavení různých režimů (např. noční útlum). Velmi se doporučuje právě pro zateplené domy s vlastním zdrojem tepla, kde efektivně zamezí zbytečnému plýtvání. Účinnost termostatických hlavic radiátorů v jednotlivých bytech je závislá na způsobu jejich používání. Ne každý obyvatel domu je schopen využít jejich potenciál.
5. Dotace, předpisy, údržba a legislativní změny
Především je třeba vyřešit, kdo se bude o kotelnu starat. Správce kotelny musí splňovat řadu zákonných požadavků na znalosti a projít různá školení. Mnohá společenství či družstva proto raději svěří péči o kotelnu specializované firmě, která zajišťuje provoz, údržbu, servis i zákonem předepsané na revize apod.
Pokud jako společenství vlastníků či družstvo plánujete zateplení nebo výměnu kotle, sledujte aktuální dotační programy. Pražské bytové domy mohou v současnosti čerpat dotace na zateplení i výměnu zdroje tepla v rámci programu Nová zelená úsporám. Majitelé domů z ostatních regionů mají možnost požádat o dotaci na zateplení z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP).
Provoz kotelny v domě musí vyhovět celé řadě právních předpisů. Zákonodárci ovlivňují také cenu, kterou za teplo platíte. V posledních měsících vyvolal velký rozruch návrh ministerstva financí na zrušení osvobození kotelen v bytových domech od daně za zemní plyn, což by domácnostem přineslo zvýšení ceny takto vyráběného tepla v řádech několika procent. Návrh podpořilo také ministerstvo životního prostředí, které ve vyšší ceně tepla z domovních kotelen vidí přínos pro životní prostředí. Obyvatelé bytových domů budou totiž méně motivováni k odpojování od tepláren, které jsou vzhledem k umístění a technickým parametrům vysokých komínů považovány za přijatelnější pro udržení kvality ovzduší.
